南京不动产登记常见问题解读

　　2016年6月28日，南京将全面颁发不动产权证书。6月20日下午，南京市政府发布《关于实施不动产统一登记的公告》有关问题解读，具体如下：

　　一、不动产及不动产登记具体包括哪些内容?

　　依据《不动产登记暂行条例》规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

　　二、房产登记、土地登记等不动产登记原来就有，为什么要整合起来实施不动产统一登记?

　　实施不动产统一登记，能避免分散登记造成的产权交叉或缺漏，能促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，更好地保护不动产权利人的合法权益，保障不动产交易安全。实施不动产统一登记，整合不动产登记职能，不仅提高行政效率，降低行政成本，而且方便企业和群众，充分发挥登记的物权公示功能。

　　三、目前，南京哪些不动产权利可以到不动产登记机构依法申请登记?

　　目前集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等可到我市不动产登记机构依法申请登记。农村土地承包经营权，国家规定了5年过渡期，过渡期内由原部门办理，过渡期结束后将纳入不动产统一登记业务，具体时间我市将另行公告。

　　四、南京的不动产登记由哪个机构具体办理?

　　市本级(玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区)国有土地上的不动产登记由南京市不动产登记中心具体办理。栖霞区、雨花台区集体土地上的不动产登记由所在区不动产登记局具体办理。

　　江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区的不动产登记由各所在区不动产登记中心具体办理。

　　五、市本级5个服务大厅具体办理什么样的业务?

　　中山路171号服务大厅受理个人、企事业单位房产交易与不动产登记业务，受理司法查解封业务，不受理企事业单位纯土地登记业务。华侨路35号、大光路49号、中央门服务大厅仅受理个人房产交易与不动产登记业务，不受理企事业单位纯土地登记及司法查解封业务。市政务服务中心不动产登记窗口仅受理企事业单位纯土地登记业务，不受理个人、企事业单位房产交易与不动产登记及司法查解封业务。

　　六、办理不动产登记需要提供哪些资料?

　　个人申请不动产登记的，需提供本人身份证件复印件(核对原件)、不动产权属来源证明材料等;企事业单位申请不动产登记的，需提供法人身份证明复印件(加盖单位公章，核对原件)、法定代表人(负责人)身份证明及委托代理人身份证明复印件(加盖单位公章，核对原件)、不动产权属来源证明材料等。各类不动产登记业务所需申请材料、办事程序、办事时限等，可通过南京市不动产登记网站(http://bdcdj.njgt.gov.cn)查询或拨打各服务大厅的咨询电话进行咨询。

　　根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，我市自2016年10月8日起，相关税费缴纳凭证作为不动产登记受理要件，请申请人提前准备。

　　七、不动产登记需要哪些人前来申请办理?

　　根据《不动产登记暂行条例》要求，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;(六)申请更正登记或者异议登记的;(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　八、不动产统一登记后，办理不动产权证需要多长时间?

　　根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，审查时限并不包括公告、权籍调查、补正资料的时间，也就是说，有的不动产登记如果需要公告、权籍调查、补正资料，公告、权籍调查、补正资料的时间不计算在30个工作日之内。

　　通过精简流程，我市个人商品房、存量房不动产登记自受理之日起10个工作日内办结。下一步，南京将根据不同登记类型、审查要求等争取缩短不动产登记办事时限。

　　九、南京2016年6月28日就要启用不动产权证书，原先办的房产证、土地证是否有效?

　　按照“不变不换”的原则，权利不变动、簿证不更换。不动产统一登记之前依法颁发的房产证、土地证等权利证书继续有效，在权利发生转移或变更时，颁发新的不动产权证书。

　　十、已领取房产证，但尚未办理土地证，不动产统一登记后会领到什么样的证书?

　　已经领了房产证，但尚未办理土地证，不动产统一登记后，可以申换不动产权证书。

　　十一、我准备在今年7月份将自己现在住的房子卖掉，买个大点的二手房改善一下居住环境，我到哪里去办理交易、登记手续?流程有无变化?

　　由于不动产统一登记整合涉及交易、登记流程再造、信息系统开发、档案资料整合等一系列工作，短时间内难以一步到位。在当前房产交易量大的情况下，为不影响群众房产交易，确保不动产登记平稳过渡，2016年6月28日至2016年10月7日期间，存量房转让、抵押业务涉及的相关交易管理工作由房产部门委托不动产登记机构具体承办，其它房屋交易管理工作由房产部门具体承办。在此期间，你可以到房产交易与不动产登记大厅办理交易、登记业务，相关流程保持不变。10月8日起，不动产登记机构和房屋交易管理部门按各自职责分工及相应的业务流程进行不动产统一登记发证和房屋交易管理。

　　十二、不动产统一登记后，如何办理房屋交易?

　　根据《城市房地产管理法》等有关规定，房屋交易管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房地产中介的监督管理。(一)商品房预售许可。房地产开发企业按《城市商品房预售管理办法》及相关规定向南京市房地产市场交易管理中心(以下简称：交易中心)申请预售许可，领取《商品房销售许可证》。(二)商品房现售备案。房地产开发企业按《商品房销售管理办法》及相关规定向南京市房地产市场交易管理中心(以下简称：交易中心)申请现售备案，领取《商品房现售备案证明》。(三)商品房预售合同备案。房地产开发企业持商品房预售合同和身份证件等资料，到交易中心办理合同备案手续。(四)商品房现售合同备案。房地产开发企业完成商品房现售备案或房屋初始登记(建筑物所有权首次登记)后，持商品房现售合同以及身份证件等资料，到交易中心办理合同备案手续。(五)存量房转让交易手续。交易双方持转让方的《不动产权证书》或一并持《房屋所有权证》和《国有土地使用权》(或相应的国有土地使用权证明)、身份证件及其他符合转让条件的各类证明资料，到交易中心办理存量房转让合同网签(交易双方可委托经房产管理部门备案的房地产经纪机构申请办理存量房转让合同网签)以及交易资金监管后，办理相关交易备案手续。(六)房屋抵押备案。在建工程抵押备案：房地产开发企业持在建工程抵押合同、主债权合同等相关资料，到交易中心办理抵押备案手续;存量房抵押备案：抵押当事人持《不动产权证书》或一并持《房屋所有权证》和《国有土地使用权》(或相应的国有土地使用权证明)、存量房抵押合同、主债权合同、身份证件及其他符合抵押条件的各类证明资料，到交易中心办理抵押备案手续。(七)房屋租赁和房地产中介管理工作按原有规则办理。

　　十三、原来房产证、土地证上载有房产面积、土地面积，统一登记之后怎么确定?什么是房基地法分摊?住宅小区为什么在统一登记后采用房基地法分摊?

　　不动产面积是不动产登记重要内容，不动产统一登记实施后，房屋所有权按建筑面积登记，住宅小区类土地使用权的分摊面积统一按房基地法分摊面积登记，其它类土地使用权按确权面积登记。房基地法分摊，是以栋为单位，按权利人的建筑面积占该栋总建筑面积的比例，分摊该栋房屋房基地的面积。宗地内公共用地面积不分摊，注册登记在全体业主名下，不发证。实施不动产统一登记后，住宅小区类宗地统一采用房基地法分摊。

　　十四、不动产统一登记后，我的不动产登记信息别人可以查到吗?

　　不动产统一登记后，将对不动产登记信息进行严格的保护。《不动产登记暂行条例》对不动产登记信息的共享与保护有明确的规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料;有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　十五、伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么样的法律责任?

　　伪造、变造不动产权证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　十六、“小产权房”能进行不动产登记确权吗?

　　“小产权房”无合法用地、建设手续，其产权不受法律保护，不能办理不动产登记。

　　十七、我想进一步了解我市不动产登记情况，有没有网络上的交互渠道?

　　南京不动产登记网站已经上线，网址是：bdcdj.njgt.gov.cn，上面有不动产登记相关的公示公告、办事指南、表格、政策法规等内容。下一步将不断完善网站的交互功能，丰富网站内容，适时开发提供其他互联网交互渠道。